דייר תיקן לבד את הגג – וקיווה שהשכנים יחזירו את ההוצאות. מה פסק בית המשפט?
כל מי שגר בבית משותף מכיר את המצבים שבהם נדרש תיקון ברכוש המשותף – גג דולף, צנרת ישנה, לובי מוזנח או מדרגות מתפוררות.
לעיתים נציגות הבית אינה פועלת בזמן, או שמחלוקות בין הדיירים גורמות לעיכוב בתיקונים.
אחת הסוגיות הנפוצות ביותר בין דיירים בבתים משותפים היא האחריות לתיקון ליקויים ברכוש המשותף.
והאם דייר שפועל לתקן ליקוי בעצמו זכאי לשיפוי מהנציגות או משאר הדיירים.
בפסק דין ע"א (ירושלים) 179-84 ליקה ברטה רוס נ' חפציבה חברה לבנין ועבודות פיתוח בע"מ , פ"מ תשמ"ה(3) 418 דן בית המשפט בשאלה הבאה:
בפסק דין שניתן מאוחר יותר על ידי בית המשפט העליון בעניין רע"א 4984/17 שמעון חיים נ' נציגות הבית המשותף, נדונה בהרחבה הסוגיה האם דייר רשאי לבצע תיקון בגג המבנה (שנחשב לרכוש משותף) על דעת עצמו – ולדרוש לאחר מכן החזר כספי מהנציגות.
הכלל: פנייה לוועד ואז למפקח
בית המשפט קבע באופן חד משמעי: "דרך המלך" להתמודדות עם ליקוי ברכוש המשותף היא פנייה מסודרת לוועד הבית בדרישה לתיקון. אם הוועד מסרב – יש לפנות למפקח על רישום מקרקעין, המוסמך להכריע בסכסוכים כאלה.
אז מתי ניתן לתקן רכוש משותף בבית משותף באופן חד צדדי?
רק במקרים חריגים מאוד, שבהם מתקיימת דחיפות ונחיצות גבוהה, ניתן לתקן את הליקוי באופן עצמאי ולדרוש שיפוי מהדיירים האחרים.
מהם התנאים לקבלת שיפוי?
אם אתם דיירים בבית משותף ושוקלים לתקן ליקוי בבית משותף בעצמכם, חשוב להבין שתוכלו לקבל החזר רק אם תעמדו בכל התנאים הבאים:
-
מדובר בליקוי ברכוש המשותף (כגון גג, מעלית, צנרת מרכזית) שהנציגות צריכה לתקן;
-
נעשתה פנייה מוקדמת לוועד בדרישה לתיקון והוועד סירב במפורש;
-
פנייה למפקח הייתה עלולה לגרום להחמרת המצב וכן לנזק משמעותי עקב עיכוב;
-
נחיצות – הליקוי פגע באופן חמור ביכולת להשתמש בנכס;
-
ביצעתם את התיקון באופן מקצועי ונאות;
-
הוצאות התיקון היו סבירות ביחס לבעיה.
אם לא עמדתם בתנאים – הסיכוי שתזכו בשיפוי קלוש.
המקרה הספציפי של הלכת חיים – מדוע הבקשה נדחתה?
במקרה שנדון, הדייר לא הוכיח שפנה לוועד, לא הוכיח דחיפות, ולא הציג ראיה לכך שהוועד הסכים לתיקון או שהייתה סכנה ממשית. בית המשפט דחה את תביעתו ואף חייב אותו בהוצאות משפט.
מה חשוב לדעת כדייר או כנציגות בית?
הפסיקה הזו מדגישה את חשיבות ההיוועצות עם עורך דין לדיני בתים משותפים בטרם ביצוע פעולות על דעת עצמכם. פעולה עצמאית, גם אם נעשתה בתום לב, עלולה להסתיים ללא החזר הוצאות ואף בחיוב הפוך.
זקוקים לייעוץ בנושא ועד בית, רכוש משותף או מפקח מקרקעין?
משרדנו מתמחה בדיני מקרקעין, סכסוכים בין דיירים, ייצוג מול מפקח על בתים משותפים וערכאות משפטיות. נלווה אתכם מהשלב הראשון ועד לפתרון הבעיה – בצורה מקצועית, אסטרטגית וחוקית.
