זכות קדימה בין בני זוג
בפירוק שיתוף בין בני זוג, יש זכות קדימה לבן הזוג ברכישת החלק של בן הזוג השני. עם זאת, הפעלת זכות קדימה לרכישת חלקו של בן הזוג בדירת המגורים דורשת תכנון, וזאת לשם מניעת מניפולציות של העלאת מחירים מלאכותית. הבנת המנגנונים המשפטיים תאפשר לכם לשמור על הבית עבור הילדים תוך תשלום המחיר המינימלי.
מנגנון בזכות קדימה בין בני זוג
סעיף 101 לחוק המקרקעין קובע כי כאשר עולה סוגיית זכות קדימה בין בני זוג, ניתנת אפשרות משמעותית להיוותר בנכס עבור אחד מהם.
101. מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן-זוגו.
כאשר מדובר בדירת מגורים משותפת של בני זוג, החוק מעניק עדיפות ברורה לצד המעוניין להישאר בנכס. מימוש זכות זו מאפשר לשמור על יציבות סביבת המגורים של הילדים ולמנוע זעזועים נוספים. במסגרת ניהול התיק עורך דין יפעל לעגן את זכות הקדימה בהסכם או בהחלטה שיפוטית. הבטחת הזכות הראשונית לרכישה, מונעת מצב שבו בן הזוג מוכר את חלקו לצד שלישי מאחורי גבכם.
עם זאת, בן זוג המעוניין להכשיל את הרכישה או לסחוט כספים, עשוי להציג קונים פיקטיביים המציעים סכומים גבוהים עבור הנכס, ובכך להעלות את שוויו. טקטיקה זו נועדה לאלץ אתכם להשוות את הצעת הרכישה, למחיר שאינו משקף את תנאי השוק האמיתיים. התמודדות עם תופעה זו מחייבת התייחסות לזכות קדימה בין בני זוג בפירוק שיתוף ולפעול מנגד בהתאם להוראות החוק.
במצבים של פירוק שיתוף בין בני זוג על רקע גירושין, ברוב המקרים, רכישת החצי השני של הדירה מחייבת היערכות פיננסית קפדנית ויכולת גיוס הון בלוח זמנים קצר. הצגת יכולת כלכלית מוכחת מחלישה את עמדת המיקוח של בן הזוג ומבהירה כי אתם קונים רציניים. עורך דין הבקיא בניהול התקשרויות וחוזים מסחריים יפעל לנסח הסכם רכישה הכולל לוחות זמנים ריאליים המאפשרים לכם להשלים את תהליך החיתום הבנקאי ללא סיכון של הפרת חוזה.
⭐ שימו לב ⭐ עריכת הסכם לרכישת חלקו של בן הזוג בדירה ללא קביעת מנגנון ברור של לוחות זמנים וסנקציות על איחור בפינוי משאירה אתכם חשופים לסחטנות כלכלית מתמשכת. מדובר במצבים בהם לזכות קדימה בין בני זוג יש משקל מכריע בקביעת יחסי הכוחות בהסכם. |
יתרון משמעותי בהקשר הזה המנוי בחוק מיסוי מקרקעין, קובע כי העברת זכויות העברת זכויות במקרקעין אגב הליכי גירושין אינה נחשבת מכירה לעניין חוק מיסוי מקרקעין, בכפוף לתנאים הקבועים בדין ולמסמכים המתאימים. הוראות סעיף 4א לחוק מיסוי מקרקעין עוסקות בכך שהעברה אגב גירושין אינה נחשבת “מכירה”, וגם מידע ציבורי מציין שבדרך כלל אין חיוב במס שבח או מס רכישה בהעברה כזו..
הערכת שווי באמצעות שמאות מכרעת
הדרך האפקטיבית ביותר מחלוקת על מחיר הדירה היא באמצעות שמאות מכרעת, מונח המתאר הערכת שווי אובייקטיבית המבוצעת על ידי שמאי מקרקעין שמונה על ידי בית המשפט ואשר קביעתו סופית ומחייבת. שמאות זו בוחנת את עסקאות ההשוואה בסביבה ומנכה מרכיבים רגשיים או דרישות מוגזמות של בעלי הנכס. חשוב להדגיש כי בהקשר של פירוק שיתוף, לשמאות יש משקל גם על מימוש זכות קדימה בין בני זוג ביעילות.
כינוס נכסים במקרים של הכשלת העסקה
במצבים בהם בן הזוג מסרב לחתום על מסמכי המכר או מונע כניסת שמאים לנכס בית המשפט ימנה כונס נכסים מטעמו. כונס הנכסים נכנס בנעלי הבעלים ומוסמך לחתום על כל מסמך הנדרש להשלמת העברת הזכויות לידיכם. במקביל להליכי המכר, עורך דין יעשוי ליזום הליכי גבייה ותפיסה כדי לקזז מחלקו של בן הזוג המפר, את הנזקים הכספיים והוצאות הכינוס שנגרמו לכם עקב העיכוב. לעיתים שימוש נכון בזכות קדימה בין בני זוג מסייע אף בתהליך זה והגנה על הזכויות שלכם.
הגנה אקטיבית על מסגרת המגורים
השאיפה להישאר בדירת המגורים מבוססת על צורך כלכלי לשמור על יציבות עבור הילדים ולחסוך בעלויות מעבר ודמי שכירות גבוהים. בית המשפט רואה לנגד עיניו את עקרון טובת הילד, ונוטה לאפשר להורה המשמורן לממש את זכות הרכישה כדי למנוע זעזוע משפחתי. עם זאת החלטות אלו אינן מתקבלות בחלל ריק ודורשות ביסוס ראייתי וכלכלי הדוק. יתרה מכך, במאבקי בתי משפט סביב רכישת נכס מגורים, שמירה על זכות קדימה בין בני זוג הופכת לאחד הכלים החשובים להבטחת עתידכם.
הבטחת קורת הגג שלכם ושל ילדיכם מחייבת מעבר מהיר מתגובה רגשית לפעולה כלכלית מתוכננת. הצלחת הרכישה תלויה בנטרול רעשי הרקע ובשליטה מוחלטת על מנגנון קביעת המחיר של הדירה באמצעות גורמים אובייקטיביים. בסופו של דבר, זכות קדימה בין בני הזוג היא הכלי המרכזי שלכם לרכישת הנכס בתנאים המועדפים עליכם. אנו מזמינים אתכם להפסיק להתנהל בחוסר ודאות כלכלית ולתאם פגישת היערכות אסטרטגית לבניית מתווה הרכישה המדויק שיבטיח את עתידכם בנכס.
סיכום – זכות קדימה בין בני זוג
זכות קדימה בין בני זוג בדירת מגורים יכולה לאפשר לבן זוג לרכוש את חלקו של הצד השני לפני מכירה לצד שלישי. אבל כדי לממש את הזכות בצורה נכונה, צריך לתכנן את ההליך מראש: לקבוע מנגנון הערכת שווי, לבדוק יכולת מימון, להסדיר פינוי, למנוע מניפולציות מחיר ולפעול במהירות אם הצד השני מכשיל את העסקה.
במקרים של פירוק שיתוף בין בני זוג, דירת המגורים היא לא רק נכס. היא גם מרכז החיים של המשפחה. לכן חשוב לנהל את ההליך בצורה קרה, מסודרת ומדויקת.
אם אתם מתמודדים עם מחלוקת על דירת מגורים משותפת, זכות קדימה או רכישת חלקו של בן הזוג בדירה, ניתן לפנות למשרד עורך דין ומגשר רפאל אוחנה בירושלים לבחינת דרך פעולה מתאימה.
מאמרים נוספים:
