זכות קדימה בין בני זוג: איך לרכוש את חלקו של הצד השני בנכס בצורה נכונה?

בפירוק שיתוף בין בני זוג, יש זכות קדימה לבן הזוג ברכישת החלק של בן הזוג השני. עם זאת, הפעלת זכות קדימה לרכישת חלקו של בן הזוג בדירת המגורים דורשת תכנון, וזאת לשם מניעת מניפולציות של העלאת מחירים מלאכותית. הבנת המנגנונים המשפטיים תאפשר לכם לשמור על הבית עבור הילדים תוך תשלום המחיר המינימלי.

ֿ

מנגנון זכות קדימה במקרקעין

סעיף 101 לחוק המקרקעין קובע זכות קדימה בין בני זוג:

101. מקרקעין שהם בבעלות משותפת של בני זוג, והם משק חקלאי או בית עסק המתנהלים על ידיהם במשותף או דירה המשמשת להם מגורים, לא יהיה בן זוג זכאי להעביר חלקו לאחר אלא אם הציע אותו תחילה לבן-זוגו.

כאשר מדובר בדירת מגורים משותפת של בני זוג, החוק מעניק עדיפות ברורה לצד המעוניין להישאר בנכס. מימוש זכות זו מאפשר לשמור על יציבות סביבת המגורים של הילדים ולמנוע זעזועים נוספים. במסגרת ניהול התיק עורך דין יפעל לעגן את זכות הקדימה בהסכם או בהחלטה שיפוטית. הבטחת הזכות הראשונית לרכישה, מונעת מצב שבו בן הזוג מוכר את חלקו לצד שלישי מאחורי גבכם.

עם זאת, בן זוג המעוניין להכשיל את הרכישה או לסחוט כספים, עשוי להציג קונים פיקטיביים המציעים סכומים גבוהים עבור הנכס, ובכך להעלות את שוויו. טקטיקה זו נועדה לאלץ אתכם להשוות את הצעת הרכישה, למחיר שאינו משקף את תנאי השוק האמיתיים. התמודדות עם תופעה זו מחייבת ניתוק של תהליך המכירה מגחמותיו האישיות של הצד השני.

במצבים של פירוק שיתוף בין בני זוג על רקע גירושין, ברוב המקרים, רכישת החצי השני של הדירה מחייבת היערכות פיננסית קפדנית ויכולת גיוס הון בלוח זמנים קצר. הצגת יכולת כלכלית מוכחת מחלישה את עמדת המיקוח של בן הזוג ומבהירה כי אתם קונים רציניים. עורך דין הבקיא בניהול התקשרויות וחוזים מסחריים יפעל לנסח הסכם רכישה הכולל לוחות זמנים ריאליים המאפשרים לכם להשלים את תהליך החיתום הבנקאי ללא סיכון של הפרת חוזה.

יתרון משמעותי בהקשר הזה המנוי בחוק מיסוי מקרקעין, קובע כי העברת זכויות במקרקעין אגב הליכי גירושין, פטורה לחלוטין ממס שבח ומס רכישה.

הערכת שווי באמצעות שמאות מכרעת

הדרך האפקטיבית ביותר מחלוקת על מחיר הדירה היא באמצעות שמאות מכרעת, מונח המתאר הערכת שווי אובייקטיבית המבוצעת על ידי שמאי מקרקעין שמונה על ידי בית המשפט ואשר קביעתו סופית ומחייבת. שמאות זו בוחנת את עסקאות ההשוואה בסביבה ומנכה מרכיבים רגשיים או דרישות מוגזמות של בעלי הנכס. בשלב הערכת שווי הנכס עורך דין יפעל למינוי שמאי ניטרלי וידאג להציג בפניו פגמים או ליקויים בדירה שעשויים להפחית את ערכה. הפחתת הערכת השווי האובייקטיבית מתורגמת ישירות לחיסכון של מאות אלפי שקלים בעת רכישת מחצית הזכויות.

כינוס נכסים במקרים של הכשלת העסקה

במצבים בהם בן הזוג מסרב לחתום על מסמכי המכר או מונע כניסת שמאים לנכס בית המשפט ימנה כונס נכסים מטעמו. כונס הנכסים נכנס בנעלי הבעלים ומוסמך לחתום על כל מסמך הנדרש להשלמת העברת הזכויות לידיכם. במקביל להליכי המכר, עורך דין יעשוי ליזום הליכי גבייה ותפיסה כדי לקזז מחלקו של בן הזוג המפר, את הנזקים הכספיים והוצאות הכינוס שנגרמו לכם עקב העיכוב.

הגנה אקטיבית על מסגרת המגורים

השאיפה להישאר בדירת המגורים מבוססת על צורך כלכלי לשמור על יציבות עבור הילדים ולחסוך בעלויות מעבר ודמי שכירות גבוהים. בית המשפט רואה לנגד עיניו את עקרון טובת הילד, ונוטה לאפשר להורה המשמורן לממש את זכות הרכישה כדי למנוע זעזוע משפחתי. עם זאת החלטות אלו אינן מתקבלות בחלל ריק ודורשות ביסוס ראייתי וכלכלי הדוק. בניית אסטרטגיה כלכלית מדויקת תאפשר לכם לנתק את המרכיב הרגשי מהעסקה ולנהל משא ומתן נדלני קר רוח.

הבטחת קורת הגג שלכם ושל ילדיכם מחייבת מעבר מהיר מתגובה רגשית לפעולה כלכלית מתוכננת. הצלחת הרכישה תלויה בנטרול רעשי הרקע ובשליטה מוחלטת על מנגנון קביעת המחיר של הדירה באמצעות גורמים אובייקטיביים. הפעלה נכונה של זכות הקדימה תאפשר לכם לרכוש את הנכס בתנאים שלכם ולא תחת סחיטה. אנו מזמינים אתכם להפסיק להתנהל בחוסר ודאות כלכלית ולתאם פגישת היערכות אסטרטגית לבניית מתווה הרכישה המדויק שיבטיח את עתידכם בנכס.