דמי שימוש ראויים בין בני זוג – מתי וכיצד ניתן לתבוע?

מה עושים כשאחד מבני הזוג ממשיך להתגורר לבדו בדירה המשותפת ומונע מהשני גישה? במאמר זה נסקור מתי ניתן להגיש תביעת דמי שימוש ראויים בין בני זוג, את הליכי פירוק השיתוף בדירת מגורים מהי ההלכה המשפטית בנושא, כיצד משפיע פירוק שיתוף בדירת מגורים ומה משמעותו של

עוד נבחן את הזכויות הקנייניות, פסיקות מפתח (כולל הלכת זרקא), ונסביר כיצד מתבצע פירוק שיתוף בדירת מגורים.

פירוק שיתוף בדירת מגורים – נקודת ההתחלה

כאשר בני זוג נפרדים, לא אחת עולה שאלת דמי השימוש עבור המגורים בדירה המשותפת. ברוב המקרים, כאשר רק אחד מהם מתגורר בדירה – ניתן להגיש תביעה לדמי שימוש בדירה משותפת.

התנאי לכך הוא היעדר הסכמה או מצב בו הצד השני מונע שימוש.

זכויות קנייניות של בני זוג – לא מתבטלות בפרידה.

גם לאחר פירוד, בן הזוג שיצא מהבית לא מוותר בהכרח על חלקו הקנייני בדירה. הפסיקה קובעת:

"עזיבה זמנית של הדירה אינה מבטלת את זכויות הקניין, ואין בה כדי לוותר על דמי שימוש ראויים אלא אם כן מוכח ויתור מפורש."
(בע"מ 9881/05 פלוני נ' פלונית)

עוד יצוין, כי בפסיקה מאוחרת לזרקא נפסק כי אף אם ניתן לראות בעזיבה רצונית של בן הזוג ויתור על זכותו לדמי שימוש ראויים, אין המדובר על ויתור "מעתה ועד עולם".

ראו לעניין זה: בע"מ 9126/05 פלונית נ' פלוני [פורסם בנבו] (26.01.2006); בע"מ 9881/05 פלוני נ' פלוני [פורסם בנבו] (09.04.2006)(להלן: "בע"מ 9881/05"); ע"מ (חי') 356/06 נ' בן א' נ' ג' בן א' [פורסם בנבו] (02.09.2007) (להלן: "ע"מ חיפה"); עמ"ש (ת"א) 7396-12-09 פלונית נ' אלמוני [פורסם בנבו] (21.04.2013); עמ"ש (ת"א) 52376-02-15 א' נ' א' [פורסם בנבו] (25.10.2016);; תמ"ש (משפחה י-ם) 21879/00 ח' ב' נ' ח' מ' [פורסם בנבו] (20.08.2007)).

צו הרחקה בן זוג דירה – האם מזכה בדמי שימוש?

התשובה בגדול היא לא.

בפסק הדין בע"מ 9881/05 נקבע כי כאשר אחד מבני הזוג הורחק מהדירה בצו הגנה – לא קמה לו זכות לדמי שימוש, משום שהמניעה נובעת מצו שיפוטי ולא מהתנהלות הצד השני:

"כאשר התנהגותו של אחד מבני הזוג מחייבת את הרחקתו בצו בית משפט, אין כל ספק שהשימוש בדירה המשותפת נמנע ממנו בשל התנהגותו, ולא בשל השימוש שעושה בן הזוג השני. בנסיבות אלה, לפי הלכת זרקא, אין השותף זכאי לדמי שימוש ראויים… יתכן כי גם לפי הגישה הביקורתית ניתן לראות בהתנהגות המחייבת הרחקה ויתור של בן הזוג המורחק על זכויותיו בדירה, או חוסר תום לב שאינו מאפשר את תביעתן (דויטש, שם): אין בן זוג יכול לתבוע את חלקו בפירות של נכס, שעה שהוא עצמו – בהתנהגותו הפסולה – מבקש לסכל את הפקתם".

המסגרת הנורמטיבית – מתי קמה זכות לדמי שימוש ראויים?

הזכות לתבוע דמי שימוש ראויים בין בני זוג נובעת משלושה מקורות משפטיים עיקריים:

• חוק המקרקעין (סעיף 33): קובע את חובתו של שותף המונע שימוש משותף בנכס לשלם דמי שימוש ראויים.

• חוק עשיית עושר ולא במשפט: מתמקד בהתעשרות הבלעדית של שותף אחד על חשבון רעהו.

• חוק החוזים – עקרון תום הלב (סעיפים 39 ו-61): מחיל חובת תום לב גם במקרים של סכסוך או פירוד בין שותפים.

מתי חלה החובה מכוח חוק המקרקעין?

סעיף 33 לחוק המקרקעין, יחד עם פרשנות הפסיקה, קובע כי שותף במקרקעין שחוסם את השימוש בשטח המשותף ומתגורר בו לבדו, חייב לשלם לשותף השני דמי שימוש ראויים.

לדוגמה:

בע"א 1492/90 זרקא נ' פארס, נפסק כי כאשר שותף אחד עושה שימוש בלעדי במקרקעין המשותפים, על חשבון היתר, הוא מחויב בתשלום עבור תקופת השימוש.

בפסק הדין ע"א 1492/90 נאיפה סעיד זרקא נ' סלמאן פארס, דן בית המשפט העליון בערעור של אישה אשר תבעה את חלקה בדירת מגורים משותפת, וכן פיצוי בגין שימוש בלעדי שעשה בן זוגה לשעבר בנכס המשותף. לאחר הגירושין, המערערת עזבה את הבית עם הבנות, והמשיב נותר לגור בבית לבדו.

האישה דרשה דמי שימוש ראויים בהתאם לחלקה בנכס – אך בית המשפט דחה את התביעה ופסק הלכה חשובה אשר עומדת בתוקף עד היום.

הלכת זרקא – התנאי הבסיסי: שלילת שימוש

בהתאם לפסק הדין המנחה (הלכה מחייבת) ע"א 1492/90 זרקא נ' פארס, החיוב בדמי שימוש חל רק כאשר:

• אחד מבני הזוג עשה שימוש בלעדי בנכס

• ובאותו הזמן שלל בפועל את השימוש מהצד השני.

אם השימוש בנכס נעשה שלא תוך שלילת הזכות של בן הזוג האחר – אין חיוב. כך למשל, כאשר בן הזוג עוזב מרצונו החופשי ולא מבקש לשוב, לא תקום זכאות

עיקר ההלכה שנקבעה בעניין זרקא

סעיף 33 לחוק המקרקעין – פירושו בפסיקה

סעיף 33 לחוק המקרקעין קובע כי:

"שותף שהשתמש במקרקעין משותפים חייב ליתר השותפים, לפי חלקיהם במקרקעין, שכר ראוי בעד השימוש."

אך הפסיקה קובעת מגבלה:

"חובה זו אכן קיימת – אולם רק כאשר השותף האחד השתמש במקרקעין באופן בלעדי, באופן שנמנע מיתר השותפים להשתמש אף הם באותם מקרקעין."
(מתוך פסק דינו של השופט יעקב מלץ בע"א 1492/90)

כלומר, השאלה המרכזית היא לא האם השותף אכן התגורר בנכס לבדו, אלא האם השותף האחר נמנע מלעשות שימוש במקרקעין – ואם כן, מי גרם למניעה זו.

עיקרון יסוד שנקבע בפסק הדין:

אם בן הזוג העוזב עזב את הדירה מרצונו, ולא הוכיח שהשימוש נמנע ממנו על-ידי השותף הנותר, אין בסיס לתביעת דמי שימוש.

כך קבע השופט מלץ:

"היה ולא נמנע השימוש מיתר השותפים גם כאשר הם לא השתמשו בפועל במקרקעין – אין השותף חייב בתשלום כלשהו ליתר השותפים."

צו הרחקה בן זוג דירה – האם מקנה זכות לדמי שימוש?

בפסק הדין החשוב תמ"ש (ב"ש) 10685-11-24 א.ב נ' ד.ב, קבעה כב' השופטת דיאנה פסו-ואגו כי:

"כאשר בן זוג מורחק מהנכס בצו שיפוטי, אין מדובר במניעה מצד השותף השני – אלא במניעה שמקורה בהחלטה שיפוטית. במצב כזה, לא קמה זכות לדמי שימוש ראויים."

בית המשפט דחה את דרישת התובע לקבל דמי שימוש עבור תקופה שבה הורחק מהנכס בצו הגנה הדדי, גם אם ניתן בהסכמה, משום שהוראה זו שוללת את אלמנט המניעה מצד בן הזוג השני.

מה נדרש כדי לזכות בדמי שימוש לפי הלכת זרקא?

1. שהשימוש של הנתבע בנכס היה בלעדי.

2. שהשימוש של התובע נמנע בפועל, ולא וולונטרי.

3. שהמניעה הייתה מיוזמת השותף הנותר בנכס, ולא מתוך בחירה חופשית או מניעה חוקית מצד השותף העוזב.

לפי הלכת זרקא, שותף שעזב את הדירה מרצונו או הורחק בצו – אינו זכאי לדמי שימוש. רק אם הוכח שהשימוש בנכס נמנע ממנו שלא כדין, תקום עילה לתביעה.

החלת דיני עשיית עושר – מה קובע הדין?

כפי שנפסק בבע"מ 9881/05 פלונית נ' פלונית, דמי שימוש ראויים חלים גם כאשר אין פגיעה ישירה בבן הזוג שאינו מתגורר בדירה, אלא אם יש התעשרות חד-צדדית של בן הזוג השני.

ציטוט מהפסיקה:

"הנאה שנגרמת למחזיק בנכס המשותף כשהוא לבדו, על חשבון השותף האחר, מחייבת בפיצוי."
(תמ"ש (ת"א) 73931-98 ש.ק. נ' מ.ק.ה., מפי כב' השופט שוחט)

עקרון תום הלב כבסיס לחיוב

כאשר בן זוג מתעקש להמשיך ולהחזיק בדירה, אף שניתן פסק דין לפירוק שיתוף – יש לראות בכך הפרה של עקרון תום הלב המחייב בסעיף 39 לחוק החוזים.
כאמור, לפי סעיף 61 לחוק, חובה זו חלה גם על פעולות משפטיות שאינן חוזיות.

פסיקת דמי שימוש בין בני זוג – הכלל והחריג

בפסיקת בית המשפט העליון (כב' השופט א' רובינשטיין) נקבע:

"הכלל הוא חיוב בדמי שימוש ראויים לאחר הגירושין; החריג – פטור בדבר ויתור מפורש"
(בע"מ 5357/06 פלוני נ' פלוני, פורסם בנבו)

משמעות הדברים: ברירת המחדל היא פסיקת דמי שימוש, אלא אם יוכח ויתור ברור מצד התובע.

מועד תחילת החיוב – מה קובע הדין?

מועד תחילת החיוב בדמי שימוש יכול להיקבע לפי מועד הפירוד או פסק הדין לפירוק שיתוף, בהתאם לנסיבות ולשאלה אם ניתן היה לחזור לדירה.

כאשר בן הזוג שנמנע מהשימוש ניסה להגיע להסדר ונתקל בסירוב – תקום לו זכות לדמי שימוש. מומלץ לשלוח מכתב התראה רשמי כדי לבסס את הדרישה.

איך מחשבים דמי שימוש ראויים?

לרוב, מדובר ב־50% משווי השכירות המוערך של הדירה בתקופה הרלוונטית. יש צורך בחוות דעת שמאית או בהסתמכות על שומות רשות המסים או נתוני שוק.

נמנעת ממך הגישה לדירה המשותפת? מרגיש שנעשה שימוש בזכויותיך הקנייניות ללא הסכמתך?

ייתכן שמגיעים לך דמי שימוש ראויים – וחשוב לפעול בזמן.
אל תוותר על מה שמגיע לך על פי החוק.

1. פנה עכשיו לייעוץ משפטי מקצועי.
2. נבחן את הזכויות שלך לעומק
3. נגיש עבורך תביעה מסודרת לדמי שימוש ו/או פירוק שיתוף בדירת מגורים.

השאירו פרטים בטופס – ונחזור אליכם בהקדם.
או חייגו עכשיו: [02-590-60-60]