נכס בישראל כשהיורשים בחו"ל: איך מוכרים דירת ירושה מרחוק?

כאשר הנכס נמצא בישראל והיורשים מתגוררים כולם או חלקם בחו״ל, ניתן לקדם מכירה, פירוק שיתוף או ניהול של נכס הירושה גם בלי שכל היורשים יגיעו לארץ. בדרך כלל צריך להסדיר צו ירושה או צו קיום צוואה, ייפוי כוח תקף מחו״ל, אימות חתימות, בדיקת זכויות בטאבו, טיפול בדמי שכירות, ובמקרה של מחלוקת – תביעה לפירוק שיתוף או בקשה למינוי כונס נכסים בישראל.

מאמר זה עוסק במצב שבו הנכס נמצא בישראל, אך היורשים מתגוררים בחו״ל -למשל בארצות הברית, צרפת, אנגליה או קנדה או כל מדינה. אין מדובר בנכס שנמצא בחו״ל, אלא בדירת ירושה, חנות, משרד או נכס מקרקעין בישראל שיש לנהל, להשכיר, למכור או לפרק את השיתוף בו כאשר היורשים אינם מתגוררים בארץ.

זה מצב נפוץ יותר ממה שנדמה. הורה נפטר בישראל, הילדים עברו לפני שנים לארצות הברית. משפחה ירשה דירה בירושלים, אבל רוב היורשים גרים במונסי, מונרו, פריז או לונדון. לעיתים יש נכס שמושכר בישראל, אך לא ברור מי מקבל את דמי השכירות. במקרים אחרים הדירה עומדת ריקה, מתיישנת וצוברת הוצאות, כי אף אחד מהיורשים לא נמצא בארץ כדי לטפל בה.

הבעיה מתחדדת כאשר אין הסכמה בין היורשים. יורש אחד רוצה למכור. יורש אחר רוצה להשאיר את הדירה במשפחה. יורש שלישי לא עונה. יורש רביעי מחזיק במפתח או גובה שכירות. כאשר כל זה קורה מרחוק, כל פעולה פשוטה הופכת למורכבת: חתימה, ייפוי כוח, תרגום, אפוסטיל, המצאה, מיסוי, שמאות, מכירה וחלוקת כספים.

במצבים כאלה, עורך דין בישראל שמכיר גם דיני ירושה, גם מקרקעין, גם פירוק שיתוף וגם ניהול הליכים בבית המשפט יכול להפוך נכס תקוע לנכס שניתן לנהל או למכור בצורה מסודרת. משרד עורך דין ומגשר רפאל אוחנה נותן מענה גם בעברית, באנגלית ובצרפתית, דבר שמקל במיוחד על יורשים שמתגוררים מחוץ לישראל וצריכים לנהל את ההליך מרחוק.

מה עושים כאשר הנכס בישראל אבל היורשים בחו״ל?

השלב הראשון הוא להבין מה מצב הזכויות. לפני שמדברים על מכירה, צריך לבדוק האם כבר ניתן צו ירושה, האם קיימת צוואה, האם ניתן צו קיום צוואה, האם הזכויות נרשמו בטאבו, האם יש שוכרים בנכס, והאם קיימים חובות או התחייבויות.

כאשר אדם נפטר ולא השאיר צוואה, ניתן להגיש בקשה לצו ירושה. משרד המשפטים מציין כי השירות מיועד למקרה שבו האדם שנפטר לא השאיר צוואה, וכאשר מקום מושבו של המנוח בפטירתו היה בישראל ניתן להגיש בקשה משולבת לצו ירושה ולרישום הצו ברשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין.

כאשר קיימת צוואה, יש להגיש בקשה לצו קיום צוואה. לפי משרד המשפטים, בין המסמכים הנדרשים מופיעה הצוואה המקורית, ובמקרים שבהם מקור הצוואה נמצא מחוץ לישראל או שהמוריש נפטר בחו״ל עשויות להידרש פעולות נוספות כמו אימות מסמכים או עדכון פטירה במרשם האוכלוסין, לפי נסיבות המקרה.

לאחר קבלת צו ירושה או צו קיום צוואה, צריך לבחון רישום הורשה. משרד המשפטים מגדיר את רישום ההורשה כפעולה שמאפשרת להסדיר זכויות במקרקעין ליורשים באמצעות צו ירושה או צו קיום צוואה.

האם אפשר למכור דירת ירושה בישראל בלי להגיע לארץ?

כן. במקרים רבים אפשר למכור דירת ירושה בישראל גם כאשר היורשים גרים בחו״ל. אבל מכירה מרחוק דורשת תכנון נכון.

יורש שנמצא בארצות הברית או בצרפת יכול להסמיך עורך דין בישראל לפעול בשמו. עורך הדין יכול לבדוק את הזכויות, לפנות לשאר היורשים, לנהל משא ומתן, לטפל במסמכים, להגיש תביעה לפירוק שיתוף, להשתתף בהתמחרות, לנהל כינוס נכסים או ללוות עסקת מכר.

הבעיה מתחילה כאשר החתימה מחו״ל לא נעשית בצורה שמוכרת בישראל. חתימה רגילה על מסמך שנשלח במייל אינה מספיקה תמיד. כאשר מדובר במקרקעין, גופים כמו לשכת רישום המקרקעין, בנקים, רשות המסים וקונים פוטנציאליים עשויים לדרוש מסמך חתום ומאומת כדין.

לפי משרד החוץ, אימות חתימה יכול להיעשות, בין היתר, על ידי נציג דיפלומטי מוסמך, על ידי נוטריון מקומי בצירוף חותמת אפוסטיל, או על ידי עורך דין בישראל, בהתאם לסוג המסמך והנסיבות.

ייפוי כוח למכירת דירה בישראל מחו״ל

ייפוי כוח הוא מסמך מרכזי כאשר יורש מתגורר בחו״ל. הוא מאפשר לעורך הדין בישראל לפעול בשם היורש, אבל הוא חייב להיות מדויק.

ייפוי כוח טוב צריך להגדיר מה מותר לעשות: לקבל מידע, לבדוק זכויות, לנהל משא ומתן, לחתום על מסמכים, לפנות לרשויות, להשתתף בהתמחרות, להגיש תביעה, לנהל הליך משפטי, לקבל כספים לנאמנות או לקדם מכירה.

לא כדאי להסתפק בייפוי כוח כללי מדי. מצד שני, גם לא נכון לחתום על מסמך רחב בלי להבין את המשמעות. הפתרון הנכון הוא ייפוי כוח שמותאם למטרה: ניהול נכס, מכירה, פירוק שיתוף, גביית דמי שכירות או כינוס נכסים.

למה חשוב שהמשרד ידבר אנגלית וצרפתית?

כאשר היורשים גרים בחו״ל, שפה הופכת לחלק מהשירות המשפטי. יורש שמתגורר בארצות הברית רוצה להבין באנגלית מה הוא חותם, מה הסיכונים ומה השלב הבא. יורש שמתגורר בצרפת רוצה לקבל הסבר ברור בצרפתית על ייפוי כוח, מסמכים, מכירה וחלוקת כספים.

משרד עורך דין ומגשר רפאל אוחנה מעניק שירות גם באנגלית ובצרפתית, לצד עברית. היתרון הזה חשוב במיוחד במקרים שבהם חלק מהיורשים אינם קוראים עברית היטב, כאשר צריך להסביר מסמכים מרחוק, וכאשר יש צורך לתאם בין בני משפחה שנמצאים במדינות שונות.

מה קורה כאשר יורש בחו״ל לא משתף פעולה?

כאשר יורש בחו״ל לא משתף פעולה, יש להבחין בין חוסר זמינות לבין התנגדות מכוונת. לפעמים היורש לא מבין את המשמעות של ההתעלמות. לפעמים הוא חושש לחתום. לפעמים הוא חושד ביורשים האחרים. ולעיתים הוא פשוט מעכב את המכירה כי המצב הנוכחי נוח לו.

בשלב הראשון אפשר לשלוח מכתב מסודר בשפה שהיורש מבין, עברית, אנגלית, צרפתית או כל שפה אחרת. המכתב צריך להסביר מה הזכויות, מה מצב הנכס, מה נדרש ממנו, ומה עלול לקרות אם לא תהיה התקדמות.

אם אין תגובה או שיש סירוב, ניתן לשקול הליך משפטי בישראל. האפשרויות עשויות לכלול תביעה לפירוק שיתוף בין יורשים, בקשה למינוי כונס נכסים, דרישה לגילוי מסמכים, בקשה להסדרת דמי שכירות או תביעה כספית בגין כספים שנגבו ולא חולקו.

דוגמה מעשית מהשטח: במקרה שבו יורשים התגוררו בחו״ל והנכסים היו בישראל, נדרש טיפול במספר שכבות במקביל -בירור זכויות, שאלת גביית דמי שכירות, ניסיון לקדם הסכמות, ובחינת הליך לפירוק שיתוף ומינוי בעל תפקיד. מקרים כאלה מלמדים שהבעיה אינה רק “היורשים לא בארץ”, אלא שהנכס בישראל ממשיך לייצר זכויות, חובות והכנסות גם בזמן שהיורשים רחוקים.

המצאה מחוץ לתחום ליורשים שנמצאים בחו״ל

כאשר מגישים תביעה בישראל נגד יורש שנמצא בארצות הברית, בצרפת או במדינה אחרת, צריך לטפל נכון בשאלת ההמצאה. בית המשפט צריך לוודא שהיורש קיבל את כתבי הטענות בדרך שמאפשרת לו להתגונן.

לא מספיק לשלוח צילום בוואטסאפ. לא תמיד מספיק לשלוח מייל. במקרים מתאימים צריך לפעול לפי תקנות סדר הדין, הוראות ההמצאה מחוץ לתחום ולעיתים גם לפי מנגנונים בינלאומיים.

הטעות הנפוצה היא להגיש תביעה ורק לאחר מכן לגלות שההליך נתקע כי לא תכננו את ההמצאה מראש. כאשר יודעים שחלק מהיורשים בחו״ל, צריך לבנות את התיק מראש כך שהמסמכים, התרגומים והבקשות יתאימו להליך.

מי גובה את דמי השכירות עד למכירת הנכס?

אחת הבעיות החשובות ביותר בנכס ירושה בישראל היא דמי השכירות. אם הדירה או החנות מושכרות, מי מקבל את הכסף? האם יש הסכם שכירות? האם כל היורשים יודעים כמה נגבה? האם הכסף נכנס לחשבון נאמנות או לחשבון פרטי של אחד היורשים?

כאשר מדובר בנכס עיזבון, דמי השכירות אמורים להשתייך לבעלי הזכויות לפי חלקם, אלא אם קיימת הסכמה אחרת. אם יורש אחד גובה את השכירות לבדו, יתר היורשים יכולים לדרוש פירוט, התחשבנות ולעיתים גם סעד מבית המשפט.

במקרים מורכבים אפשר לבקש למנות כונס נכסים זמני או בעל תפקיד שינהל את ההכנסות. כך ניתן למנוע מצב שבו יורש אחד מחזיק בכסף, בעוד יתר היורשים – במיוחד אלה שמתגוררים בחו״ל – אינם יודעים מה קורה בנכס.

פירוק שיתוף בין יורשים בחו״ל

כאשר אין הסכמה על מכירת הנכס, אחד הכלים המרכזיים הוא פירוק שיתוף. אם הנכס עדיין חלק מעיזבון שלא חולק, יש לבחון את הוראות חוק הירושה. אם הזכויות כבר רשומות על שם היורשים, ייתכן שההליך יתנהל גם לפי דיני המקרקעין.

בפועל, בית המשפט יכול לקבוע מנגנון שמאפשר לסיים את השיתוף: התמחרות פנימית בין יורשים, מכירה בשוק החופשי, מינוי שמאי, או מינוי כונס נכסים. כאשר היורשים נמצאים בחו״ל, המנגנון צריך להיות ברור במיוחד: מי מוסמך לחתום, איך מעבירים הצעות, איך מאמתים מסמכים, איך מחלקים כספים, ואיך מונעים עיכוב בלתי סביר.

פירוק שיתוף אינו חייב להיות מלחמה משפחתית. לעיתים עצם פתיחת ההליך גורמת לצדדים להבין שהנכס חייב להתקדם למכירה או להסדר. במקרים אחרים, רק החלטה שיפוטית או מינוי כונס נכסים מאפשרים להוציא את הנכס מקיפאון.

מתי מבקשים מינוי כונס נכסים?

מינוי כונס נכסים מתאים במיוחד כאשר הנכס בישראל, היורשים בחו״ל, ואין יכולת מעשית לנהל את המכירה בהסכמה.

בית המשפט עשוי לשקול מינוי כונס כאשר אחד היורשים מחזיק בנכס, כאשר אין גישה לנכס, כאשר יש מחלוקת על דמי שכירות, כאשר אין הסכמה על מחיר, כאשר חלק מהיורשים לא מגיבים, או כאשר המכירה תקועה זמן רב.

כונס נכסים יכול לפרסם את הנכס, לקבל הצעות, לנהל התמחרות, להכין הסכם מכר, לבקש אישור מכירה מבית המשפט, לשמור כספים בנאמנות ולחלק את התמורה בהתאם להחלטות. כאשר חלק מהיורשים נמצאים בארצות הברית או בצרפת, כונס נכסים יכול לצמצם את הצורך בהתנהלות יומיומית מול כל יורש בנפרד.

היבטי מס במכירת נכס בישראל כאשר היורשים בחו״ל

מעבר לירושה, ייפוי כוח ופירוק שיתוף, צריך לבדוק גם את היבטי המס. מכירת נכס בישראל מחייבת בדרך כלל דיווח לרשות המסים בישראל, גם אם היורשים מתגוררים בחו״ל.

הנושא המרכזי הוא לרוב מס שבח. כאשר מוכרים דירת מגורים שהתקבלה בירושה, ייתכן שניתן לבחון פטור ממס שבח, אך הזכאות תלויה בתנאים הקבועים בדין ובנסיבות של המוריש והיורשים. רשות המסים מציינת כי טופס בקשה לפטור ממס שבח למוכר נוסף מיועד למוכר שמבקש פטור ביחס לחלקו במכירת דירת מגורים, וכי יש להגיש את ההצהרה בתוך 30 ימים מיום העסקה.

כאשר יורש הוא תושב חוץ, עשויה להתעורר גם שאלה טכנית של זיהוי ורישום מול רשות המסים. רשות המסים מפעילה שירות לרישום והקצאת מספר ישות לתושבי חוץ, שבו יש למלא בקשה מקוונת ולצרף מסמכים נדרשים.

נוסף על כך, כאשר כספי מכירה אמורים לעבור לתושב חוץ, ייתכנו דרישות בנקאיות או דרישות הקשורות לניכוי מס במקור. רשות המסים מפעילה שירות שמאפשר להגיש הצהרה על תשלום במטבע חוץ לתושבי חוץ ולבקש הפחתה בניכוי מס על התשלום.

המשמעות המעשית פשוטה: לפני שמפרסמים את הנכס למכירה, כדאי לבצע בדיקת מס ראשונית. בדיקה כזו יכולה למנוע עיכוב בקבלת אישורי מס, קושי בהעברת כספים לחו״ל או מחלוקת בין יורשים על חלוקת התמורה

אילו מסמכים צריך להכין כאשר יורשים בחו״ל ונכס בישראל?

כאשר הנכס בישראל והיורשים בחו״ל, כדאי להכין מראש תיק מסמכים מסודר:

צו ירושה או צו קיום צוואה;
נסח טאבו או אישור זכויות;
ייפויי כוח מאומתים;
דרכונים או תעודות זהות של היורשים;
הסכמי שכירות;
פירוט דמי שכירות שנגבו;
חשבונות ארנונה, ועד בית, מים וחשמל;
מסמכי משכנתא או חובות;
שומות או הערכות שווי;
התכתבויות בין היורשים;
מסמכי מס רלוונטיים.

משרד המשפטים מציין כי צו ירושה או צו קיום צוואה דיגיטלי נשלח למגיש או למייצגו ומועבר גם בממשק לגופים רלוונטיים כמו טאבו, בנקים וגופי ממשלה, דבר שיכול לסייע בהתנהלות מול רשויות בישראל.

טעויות נפוצות של יורשים בחו״ל ונכס בישראל

הטעות הראשונה היא לחשוב שאי אפשר לעשות דבר בלי להגיע לישראל. במקרים רבים ניתן לפעול באמצעות ייפוי כוח תקף ועורך דין בישראל.

הטעות השנייה היא לחתום על מסמך לא מתאים. ייפוי כוח שאינו מאומת כדין או שאינו כולל את הסמכויות הנדרשות עלול לעכב מכירה או הליך משפטי.

הטעות השלישית היא להמתין להסכמה מלאה. אם יורש אחד לא מגיב במשך חודשים או שנים, ההמתנה עלולה לפגוע בנכס וביתר היורשים.

הטעות הרביעית היא להתעלם מדמי השכירות. אם הנכס מושכר, צריך לוודא שהכספים מנוהלים בשקיפות.

הטעות החמישית היא לשכוח מס. מכירת נכס בישראל מחייבת בדיקה מוקדמת של מס שבח, אישורי מס, רישום תושב חוץ והעברת כספים.

מתי נכון לפנות לעורך דין בישראל?

כדאי לפנות לעורך דין בישראל כאשר היורשים מתגוררים בחו״ל והנכס בישראל, במיוחד אם צריך למכור את הנכס, להסדיר ייפוי כוח, לטפל בדמי שכירות, לפנות ליורשים שלא משתפים פעולה, להגיש תביעה לפירוק שיתוף או לבקש מינוי כונס נכסים.

משרד עורך דין ומגשר רפאל אוחנה מלווה לקוחות בהליכי ירושה, פירוק שיתוף, כינוס נכסים וניהול נכסי עיזבון בישראל. המשרד נותן שירות גם באנגלית ובצרפתית, ומסייע ליורשים מחו״ל להבין את ההליך, לחתום על המסמכים הנכונים ולקדם פתרון מעשי לנכס שנמצא בישראל.

סיכום

נכס בישראל כשהיורשים בחו״ל אינו חייב להישאר תקוע. גם כאשר היורשים גרים בארצות הברית, בצרפת או במדינה אחרת, ניתן לקדם טיפול משפטי ומעשי בישראל: צו ירושה, רישום זכויות, ייפוי כוח, ניהול שכירות, פירוק שיתוף, כינוס נכסים ומכירה.

המפתח הוא לפעול נכון מההתחלה. צריך להבחין בין מצב שבו כל היורשים משתפים פעולה לבין מצב שבו יורש אחד מעכב את ההליך. צריך להסדיר חתימות מחו״ל, לבדוק מס, לשמור על דמי שכירות ולבחור את המסלול המשפטי המתאים.

אם אתם יורשים שמתגוררים בחו״ל והנכס נמצא בישראל, ניתן לפנות למשרד עורך דין ומגשר רפאל אוחנה לבחינת אפשרות למכירת הנכס, פירוק שיתוף, גביית דמי שכירות או מינוי כונס נכסים בישראל. השירות ניתן בעברית, באנגלית ובצרפתית.

ליצירת קשר – לחצו פה.